il
Condominio
brevi cenni
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Nei condominii l’organo decisionale è rappresentato
dall’assemblea dei Condomini la quale, secondo quanto
stabilito dall’articolo 1135 del codice civile, delibera,
fra l’altro, la conferma o la revoca dell’amministratore
e la sua eventuale retribuzione. L’assemblea provvede:
all’approvazione delle spese occorrenti durante l’anno
e alla relativa ripartizione tra i condomini; all’approvazione
del rendiconto annuale e all’impiego del residuo attivo
della gestione; a deliberare circa le opere di manutenzione
straordinaria costituendo, se necessario, un fondo speciale.
Quando i Condomini sono più di quattro, l’assemblea
nomina un amministratore.
L’amministratore può essere revocato in qualunque
tempo dall’assemblea oppure dall’autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino per giusta causa.
L’art.1136 del codice civile fissa i criteri di nomina
stabilendo che l’amministratore sia nominato con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli
intervenuti in assemblea e almeno la metà millesimale
del valore dell’edificio.
Il condominio è regolato, oltre
che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni
contenute in un proprio
regolamento contrattualo e/o di condominio.
Per gli edifici in cui il numero dei Condomini sia superiore
a dieci il codice civile prevede l’obbligo di dotarsi
un regolamento che detti la disciplina:
-
delle cose comuni;
-
della ripartizione
delle spese;
-
dell’amministrazione dei beni e dei servizi comuni;
-
del decoro dell’edificio (art. 1138).
L’articolo 1117 c.c. considera "oggetto di proprietà comune" dei
condomini (cioè dei proprietari dei diversi piani
o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal "titolo"1):
-
il suolo su
cui sorge l’edificio, le fondazioni,
i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi,
i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti
dell’edificio
necessarie all’"uso comune";
-
i locali per
la portineria e per l’alloggio
del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento
centrale,
per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune;
-
le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all’uso e al godimento comune, come gli
ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed, inoltre,
le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua,
per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento
e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà "esclusiva" dei
singoli condomini.
Il diritto di ciascun condomino sulle "cose comuni" è proporzionale
al valore stabilito nella tabella di proprietà, oppure
al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene
a meno che il "titolo" non disponga diversamente.
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