FONTI
NORMATIVE RIGUARDANTI IL CONDOMINIO
R.D. 16-03-1942, n. 262
LIBRO III Della proprietà -
TITOLO VII Della comunione
CAPO I - Della comunione in generale
Art. 1100 - Norme regolatrici.
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in
comune a più persone, se il titolo o la legge
non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101 - Quote dei partecipanti.
1. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono
eguali [1118].
2. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi 1103, 1105] quanto nei pesi [1104] della comunione, è in
proporzione delle rispettive quote.
Art. 1102 - Uso della cosa comune.
1. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto [1108]. A tal fine può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per
il migliore godimento della cosa.
2. Il partecipante non può estendere il
suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri
partecipanti, se non
compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso
[714, 1164].
Art. 1103 - Disposizioni della quota.
1. Ciascun partecipante può disporre del suo diritto
e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti
della sua quota [1059, 1101, 2825].
2. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti
si osservano le disposizioni contenute nel capo
IV del titolo III del libro VI [2808].
Art. 1104 - Obblighi dei partecipanti.
1. Ciascun partecipante deve contribuire nelle
spese necessarie per la conservazione e per il
godimento della cosa comune
e nelle spese deliberate dalla maggioranza a
norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di
liberarsene con la rinunzia al suo diritto [882 ss.,
1070, 1118, 1128; disp. att. 63].
2. La rinunzia non giova al partecipante che
abbia anche tacitamente approvato la spesa.
3. Il cessionario del partecipante è tenuto
in solido [1292], con il cedente a pagare i contributi
da questo dovuti
e non versati.
Art. 1105 – Amministrazione.
1. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune [1106].
2. Per gli atti di ordinaria amministrazione
le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti,
calcolata secondo
il valore delle loro quote, sono obbligatorie
per la minoranza
dissenziente [1137]. 3. Per la validità delle
deliberazioni della maggioranza si richiede
che tutti i partecipanti siano
stati preventivamente informati dell'oggetto
della deliberazione.
4. Se non si prendono i provvedimenti necessari
per l'amministrazione della cosa comune o non
si forma
una maggioranza, ovvero
se la deliberazione adottata non viene eseguita,
ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.
Questa provvede in camera di consiglio e può anche
nominare un amministratore [872].
Art. 1106 - Regolamento della comunione
e nomina di amministratore.
1. Con la maggioranza calcolata nel modo indicato
dall'articolo precedente, può essere
formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione
e per il miglior godimento della
cosa comune [1138].
2. Nello stesso modo l'amministrazione può essere
delegata ad uno o più partecipanti,
o anche a un estraneo, determinandosi i poteri
e gli obblighi dell'amministratore
[1129].
Art. 1107 - Impugnazione del regolamento.
1. Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare
davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della
comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo
ha approvato [1138, 2964]. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
L'autorità giudiziaria decide con
unica sentenza sulle opposizioni proposte
[1109].
2. Decorso il termine indicato dal comma
precedente senza che il regolamento sia stato
impugnato,
questo ha effetto
anche per gli eredi e gli aventi causa dai
singoli partecipanti.
Art. 1108 - Innovazioni e altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione.
1. Con deliberazione della maggioranza dei
partecipanti che rappresenti almeno due terzi
del valore complessivo
della
cosa comune [1109], si possono disporre tutte
le innovazioni dirette al miglioramento della
cosa
o a renderne più comodo
o redditizio il godimento, purché esse
non pregiudichino il godimento di alcuno
dei partecipanti e non importino una
spesa eccessivamente gravosa [1120].
2. Nello stesso modo si possono compiere
gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione,
sempre
che non
risultino pregiudizievoli
all'interesse di alcuno dei partecipanti.
3. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti
per gli atti di alienazione o di costituzione
di diritti reali
sul fondo comune e per le locazioni di durata
superiore a nove anni [1350 n. 8, 1572].
4. L'ipoteca può essere tuttavia consentita
dalla maggioranza indicata dal primo comma,
qualora abbia lo scopo
di garantire la restituzione delle somme
mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
della cosa comune.
Art. 1109 - Impugnazione delle deliberazioni.
1. Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente
può impugnare
davanti all'autorità giudiziaria
[1107] le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma
dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente
pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione
del terzo comma dell'articolo 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni
o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in
contrasto con le norme del primo e del
secondo comma dell'articolo
1108 [1137].
2. L'impugnazione deve essere proposta,
sotto pena di decadenza, entro trenta giorni
dalla
deliberazione
[2964
ss. ]. Per
gli assenti il termine decorre dal giorno
in cui è stata
loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio,
l'autorità giudiziaria può ordinare
la sospensione del provvedimento deliberato
[1137 c. 2].
Art. 1110 - Rimborso di spese.
Il partecipante che, in caso di trascuranza
degli altri partecipanti o dell'amministratore,
ha
sostenute spese
necessarie per
la conservazione della cosa comune, ha
diritto al rimborso [1104, 1134].
Art. 1111 - Scioglimento della comunione.
1. Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare
lo scioglimento della comunione [1112, 1506]; l'autorità giudiziaria
può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso
non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento
può pregiudicare gli interessi
degli altri [717].
2. Il patto di rimanere in comunione
per un tempo non maggiore di dieci
anni è valido e ha effetto anche per gli
aventi causa dai partecipanti. Se è stato
stipulato per un termine maggiore,
questo si riduce a dieci anni.
3. Se gravi circostanze lo richiedono,
l'autorità giudiziaria
può ordinare lo scioglimento
della comunione prima del tempo convenuto
[713 c. 3].
Art. 1112 - Cose non soggette a divisione.
Lo scioglimento della comunione non
può essere chiesto
quando si tratta di cose che, se
divise, cesserebbero di servire all'uso
a cui sono destinate [1119].
Art. 1113 - Intervento nella divisione
e opposizione.
1. I creditori e gli aventi causa
da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie
spese, ma non possono
impugnare la divisione già eseguita,
a meno che abbiano notificato un'opposizione
anteriormente alla divisione stessa
e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria
[2901 ss.] o dell'azione surrogatoria
[2900].
2. Nella divisione che ha per oggetto
beni immobili, l'opposizione, per
l'effetto indicato dal comma
precedente, deve essere
trascritta prima della trascrizione
dell'atto di divisione e, se si tratta
di divisione
giudiziale, prima della
trascrizione della relativa domanda
[2646, 2685]. 3. Devono essere chiamati
a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei
loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull'immobile in virtù di
atti soggetti a trascrizione e trascritti
prima della trascrizione dell'atto
di divisione o della trascrizione
della domanda di divisione
giudiziale [2825, 2646].
4. Nessuna ragione di prelevamento
in natura per crediti nascenti dalla
comunione
può opporsi contro le persone
indicate dal comma precedente, eccetto
le ragioni di prelevamento nascenti
da titolo anteriore alla comunione
medesima, ovvero
da collazione [737 ss.].
Art. 1114 - Divisione in natura.
La divisione ha luogo in natura,
se la cosa può essere
comodamente divisa in parti corrispondenti
alle quote dei partecipanti [718
ss.].
Art. 1115 - Obbligazioni solidali
dei partecipanti.
1. Ciascun partecipante può esigere
che siano estinte le obbligazioni
in solido contratte per la cosa
comune, le
quali siano scadute o scadano entro
l'anno dalla domanda di divisione.
2. La somma per estinguere le obbligazioni
si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se
la divisione ha luogo in natura,
si procede alla vendita di una
congrua frazione della cosa, salvo
diverso accordo
tra i condividenti. 3. Il partecipante
che ha pagato il debito in solido
e non ha ottenuto rimborso concorre
nella divisione
per una maggiore quota corrispondente
al suo diritto verso gli altri
condividenti [1299].
Art. 1116 - Applicabilità delle
norme sulla divisione ereditaria.
Alla divisione delle cose comuni
si applicano le norme sulla divisione
dell'eredità [713 ss.],
in quanto non siano in contrasto
con quelle sopra stabilite.
R.D. 16-03-1942, n. 262
LIBRO III Della proprietà - TITOLO VII Della comunione
CAPO II - Del condominio negli edifici.
Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani
di un edificio [1118 ; disp. att. 61], se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i Lastrici solari [1126], le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le
parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali
di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 - Diritti dei partecipanti
sulle cose comuni.
1. Il diritto di ciascun condomino
sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato
al valore del piano o porzione
di piano che gli appartiene,
se il titolo non dispone altrimenti.
2. Il condomino non può,
rinunziando al diritto sulle
cose anzidette, sottrarsi al
contributo nelle spese per la
loro conservazione [1104, 1121,
1138 c. 4].
Art. 1119 – Indivisibilità.
Le parti comuni dell'edificio
non sono soggette a divisione,
a meno
che la
divisione possa
farsi senza
rendere più incomodo
l'uso della cosa a ciascun
condomino [1138 c. 4 ; disp.
att. 61].
Art. 1120 – Innovazioni.
1. I condomini, con la maggioranza
indicata dal quinto comma
dell'articolo 1136,
possono disporre
tutte
le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al
maggior rendimento delle
cose comuni [1108 c. 1, 1121, 1123].
2. Sono vietate le innovazioni
che possono recare pregiudizio
alla stabilità o alla
sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano
talune
parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo
condomino [1138 c. 4].
Art. 1121 - Innovazioni gravose
o voluttuarie.
1. Qualora l'innovazione
importi una spesa molto gravosa
o abbia
carattere voluttuario
rispetto
alle particolari
condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista
in opere, impianti
o manufatti suscettibili
di utilizzazione separata,
i condomini
che non
intendono trarne vantaggio
sono esonerati
da qualsiasi
contributo nella spesa.
2. Se l'utilizzazione separata
non è possibile, l'innovazione
non è consentita,
salvo che la maggioranza
dei condomini che l'ha deliberata
o accettata intenda sopportarne
integralmente
la spesa.
3. Nel caso previsto dal
primo comma i condomini e
i loro
eredi o aventi
causa possono tuttavia,
in qualunque
tempo,
partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese
di esecuzione e di manutenzione
dell'opera [1108 c.
1].
Art. 1122 - Opere
sulle parti dell'edificio di proprietà comune.
Ciascun condomino, nel piano
o porzione di piano di sua
proprietà,
non può eseguire opere
che rechino danno alle parti
comuni dell'edificio.
Art. 1123 - Ripartizione
delle spese.
1. Le spese necessarie per
la conservazione e per il
godimento delle parti
comuni dell'edificio, per
la prestazione dei
servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate
dalla
maggioranza
sono sostenute
dai
condomini in misura
proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione
[1104, 1118 c. 2 ].
2. Se si tratta di cose destinate
a servire i condomini in
misura diversa, le spese
sono ripartite
in proporzione
dell'uso
che ciascuno può farne.
3. Qualora un edificio abbia
più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono
a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124
ss. ; disp. att. 63, 68].
Art. 1124 - Manutenzione
e ricostruzione delle scale.
1. Le scale sono mantenute
e ricostruite dai proprietari
dei
diversi piani
a cui servono. La spesa relativa è ripartita
tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli
piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in
misura proporzionale all'altezza
di ciascun piano dal suolo
[disp.
att. 68 ss.].
2. Al fine del concorso nella
metà della spesa, che è ripartita
in ragione del valore, si considerano come piani le cantine,
i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1125 - Manutenzione
e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei
solai.
Le spese per la manutenzione
e ricostruzione dei soffitti,
delle
volte e dei solai
sono sostenute in parti eguali
dai proprietari di due piani
l'uno all'altro sovrastanti,
restando
a carico del proprietario
del piano superiore la copertura
del pavimento
e a carico
del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la
tinta
e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 - Lastrici solari
di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici
solari o di una parte di
essi non è comune
a tutti i condomini, quelli
che ne hanno l'uso esclusivo
sono tenuti a contribuire
per un terzo nella spesa
delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due
terzi
sono a carico di tutti i
condomini dell'edificio o
della parte di questo a cui
il lastrico solare serve,
in proporzione
del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno
[disp. att. 68 ss.].
Art. 1127 - Costruzione sopra
l'ultimo piano dell'edificio.
1. Il proprietario dell'ultimo
piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare.
2. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono. 3. I condomini
possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero
diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
4. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area
da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero
dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo
della quota a lui spettante. Egli è inoltre
tenuto a ricostruire il lastrico
solare di cui tutti o parte
dei
condomini avevano il diritto
di usare [1126].
R.D. 16-03-1942, n. 262
LIBRO III Della proprietà - TITOLO VII Della comunione
(continua: CAPO II - Del condominio negli edifici)
Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio.
1. Se l'edificio perisce interamente o per una parte che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini
può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei
materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
2. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea
dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi
in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123].
3. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa
alle parti comuni è destinata alla ricostruzione
di queste.
4. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere [2932] agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni
soltanto dei condomini.
Art. 1129 - Nomina e revoca dell'amministratore.
1. Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea
nomina un amministratore [1106, 1130, 1131 ]. Se l'assemblea
non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di uno o più condomini.
2. L'amministratore dura in carica un anno e può essere
revocato in ogni tempo dall'assemblea [1136 c. 4 ].
3. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non
ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati
sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64
].
4. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro [1138
c. 3-4 ; disp. att. 71 ].
Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore.
1. L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini
[1135 ss.] e curare l'osservanza del regolamento di
condominio [1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi [1123] ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio
e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti
alle parti comuni dell'edificio.
2. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il
conto della sua gestione [1129 c. 3, 1135 n. 3].
Art. 1131 – Rappresentanza.
1. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio [1138] o dall'assemblea, l'amministratore
ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire
in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
2. Può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117];
a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto [disp. att.
65].
3. Qualora la citazione o il provvedimento abbia
un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore,
questi è tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
4. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere
revocato [1129 ; disp. att. 64 ] ed è tenuto
al risarcimento dei danni [1138 c. 4].
Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle
liti.
1. Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato
di promuovere una lite o di resistere a una domanda,
il condomino
dissenziente, con atto notificato all'amministratore,
può separare
la propria responsabilità in ordine alle conseguenze
della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni da quello in
cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione.
2. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa
per ciò che
abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
3. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio,
il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto
a concorrere nelle spese del giudizio che non sia
stato possibile ripetere dalla parte soccombente
[1138 c. 4].
Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri [1130 ss. ] sono obbligatori per
i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso
ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria
nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni
senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea
non
ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente [1110 ].
Art. 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
1. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede [disp. att.
66]:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione [1129];
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione
tra i
condomini [1123];
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
2. L'amministratore non può ordinare
lavori di manutenzione straordinaria, salvo
che rivestano carattere urgente, ma
in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea
e validità delle
deliberazioni.
1. L'assemblea è regolarmente costituita
con l'intervento di tanti condomini che rappresentino
i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti
al condominio [disp. att. 67 ].
2. Sono valide le deliberazioni approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli
intervenuti
e almeno
la metà del valore dell'edificio.
3. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in
un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso,
non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida
se riporta un numero di voti che rappresenti
il terzo dei partecipanti al condominio e almeno
un terzo del valore dell'edificio.
4. Le deliberazioni che concernono la nomina
e la revoca dell'amministratore o le liti attive
e passive relative
a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo
comma.
5. Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni previste dal primo comma dell'articolo
1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti
al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio.
6. L'assemblea non può deliberare, se
non consta che tutti i condomini sono stati
invitati alla riunione.
7. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascriversi in un registro
tenuto dall'amministratore
[1138 c. 4].
Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni
dell'assemblea.
1. Le deliberazioni prese dall'assemblea a
norma degli articoli precedenti sono obbligatorie
per tutti i condomini [1105].
2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge
o al regolamento di condominio [1138 ] ogni
condomino dissenziente può fare
ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non
sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione
sia ordinata dall'autorità stessa [1109
c. 1].
3. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena
di decadenza [2964 ss. ], entro trenta giorni,
che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti
e dalla data di comunicazione per gli assenti [1109 c. 2, 1138
c. 4].
Art. 1138 - Regolamento di condominio.
1. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore
a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga
le norme circa l'uso delle cose comuni [1117 ] e la ripartizione
delle spese [1123 ], secondo i diritti e gli obblighi spettanti
a ciascun condomino, nonché le norme
per la tutela del decoro dell'edificio e
quelle relative all'amministrazione
[disp. att. 68 ].
2. Ciascun condomino può prendere
l'iniziativa per la formazione del regolamento
di condominio o per la revisione
di quello esistente.
3. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo
comma dell'articolo 1136 e trascritto nel
registro indicato dall'ultimo
comma dell'articolo 1129. Esso può essere
impugnato a norma dell'articolo 1107 [1106].
4. Le norme del regolamento non possono in
alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti
di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun
caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136
e 1137 [72 ; disp. att. 155].
Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla
comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo
capo si osservano le norme sulla comunione
in generale [1100 ss.; disp. att. 61 ss.].
R.D. 30-03-1942, n. 318 CAPO I
Disposizioni di attuazione
Art. 61
1. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti
per piani o porzioni di piano a proprietari
diversi si possa dividere in parti che abbiano
le caratteristiche di edifici
autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari
di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
2. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con
la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo
1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria
su domanda di almeno un terzo dei comproprietari
di quella parte dell'edificio della quale
si chiede la separazione.
Art. 62
La disposizione del primo comma dell'articolo
precedente si applica anche se restano
in comune con gli originari
partecipanti alcune delle cose indicate
dall'articolo 1117 del codice.
2. Qualora la divisione non possa attuarsi
senza modificare lo stato delle cose
e occorrano opere
per la sistemazione
diversa dei locali o delle dipendenze
tra i condomini, lo scioglimento del
condominio deve essere deliberato
dall'assemblea con la maggioranza prescritta
dal quinto comma dell'articolo
1136 del codice stesso.
Art. 63
1. Per la riscossione dei contributi
in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea
[1123 ], l'amministratore
può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione.
2. Chi subentra nei diritti
di un condomino è obbligato, solidalmente con questo
[1292], al pagamento dei contributi relativi all'anno in
corso e a quello precedente.
3. In caso di mora [1219 ] nel
pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre,
l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene
l'autorizzazione, può sospendere
al condomino moroso l'utilizzazione
dei servizi comuni che sono suscettibili
di godimento separato.
Art. 64
1. Sulla revoca dell'amministratore,
nei casi indicati dal terzo comma
dell'articolo 1129 e dall'ultimo
comma dell'articolo
1131 del codice, il tribunale provvede
in camera di consiglio, con decreto
motivato, sentito l'amministratore medesimo.
2. Contro il provvedimento del
tribunale può essere
proposto reclamo alla corte d'appello
nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
Art. 65
1. Quando per qualsiasi causa manca
il legale rappresentante dei
condomini, chi intende
iniziare o proseguire
una lite contro i partecipanti
a un condominio
può richiedere
la nomina di un curatore speciale
ai sensi dell'articolo 80 del
codice di procedura civile.
2.
Il curatore speciale
deve senza indugio convocare
l'assemblea dei condomini per
avere istruzioni sulla condotta
della lite.
Art. 66
1. L'assemblea, oltre che annualmente
in via ordinaria per le deliberazioni
indicate dall'articolo 1135
del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore
quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta
richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto
del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni
dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente
alla convocazione.
2. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea
tanto ordinaria quanto straordinaria può essere
convocata a iniziativa di ciascun
condomino.
3. L'avviso di convocazione
deve essere comunicato ai condomini
almeno cinque giorni prima della data fissata per
l'adunanza.
Art. 67
1. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche
a mezzo di rappresentante.
2. Qualora un piano o porzione
di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa
a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che è designato
dai comproprietari interessati;
in mancanza provvede per
sorteggio il presidente.
3. L'usufruttuario di un
piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il
diritto di voto negli affari
che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei
servizi comuni.
4. Nelle deliberazioni che riguardano
innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria
delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
Art. 68
1. Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124,
1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio
[1138 ] deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna
porzione di piano spettante in proprietà esclusiva
ai singoli condomini.
2. I valori dei piani o delle
porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio,
devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata
al regolamento di condominio.
3. Nell'accertamento dei
valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione
di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza
della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale
o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Art. 70
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta
al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71
Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138
del codice è tenuto presso l'associazione professionale [1] dei proprietari di fabbricati.
Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni
dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. R.D. 30-03-1942,
n. 318 CAPO I Disposizioni di attuazione SEZIONE IV Disposizioni
relative al libro IV Art. 73
1. Gli atti di offerta reale e quelli di deposito
previsti dagli articoli 1209, primo comma, 1212 e 1214 del codice,
sono eseguiti da un notaio o da un ufficiale giudiziario.
2. Le offerte per intimazione, previste dagli articoli
1209, secondo comma, e 1216, primo comma, sono
eseguite con atto di ufficiale giudiziario.
Art. 155
1. Le disposizioni concernenti la revisione dei
regolamenti di condominio e la trascrizione di essi [1138 ] si
applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.
2. Cessano di avere effetto le disposizioni
dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo
comma dell'articolo 1138 del codice e nell'articolo 72 di queste disposizioni.
Art. 156
1. I condomini costituiti in forma di società cooperativa
possono conservare tale forma di amministrazione.
2. Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative edilizie le quali
godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi
sui mutui si applicano le disposizioni delle leggi speciali.
1. I condomini costituiti in forma di società cooperativa
possono conservare tale forma di amministrazione.
2. Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative edilizie le quali
godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi
sui mutui si applicano le disposizioni delle leggi speciali.
